超高層ビル・都市開発研究所

中志段味特定区画整理事業(コストコ、フォレストウォーク守山)

2017/02/07
土地区画整理事業・宅地開発 10

中志段味特定区画整理事業は名古屋市守山区中志段味で行われている土地区画整理事業で、隣接する上志段味と併せて名古屋市で最後と言われている大規模な土地区画整理事業です。
192.40haもの非常に広大な荒地や田園地帯を開発し、宅地や商業地にする計画です。






◆参考資料、引用元
名古屋市 計画提案に係る都市計画の素案の閲覧(地区計画(中志段味地区計画))
名古屋市中志段味特定土地区画整理組合




DSC00371.jpg





■概要
・名称   中志段味特定区画整理事業
・開発面積 192.40ha(1,924,000㎡)
・着工   1995年12月28日 
・完工   2018年3月31日予定
・総事業費 425億3,000万円
・計画戸数 ---
・計画人口 ---
(2017年1月29日撮影)




全体の計画図です。
Bブロック、Cブロックと記された場所に大規模商業施設が建設予定となっています。
20170206232755921.jpg




中志段味では「フォレストウォーク守山」というユニーの大規模商業施設「アピタ」をメインとしたショッピングセンターが建設予定でした。
現在はコストコが建設されるのではという話で、テレビではコストコが視察に来ている様子を報道していたりします。

2007年に出された「中志段味地区における集合保留地予定地開発提案募集審査結果」にはユニーの他にイオンが次点交渉権者となっており、アント、コーナン商事、三菱地所(ケーヨー) 、イオン、ヤマナカ (大和リース)、みづほ住宅、トステムビバ、カーマ、 カインズ、ユニー、日本商業開発 (オークワ)、積水ハウス、バローが応募していたようです。
ショッピングセンターかホームセンターという感じでしょうか。
ちなみに記事の一番最初の荒地の画像が建設予定地です。
20170206232758898.jpg






街路の整備は進んでいましたが、途中からは通行不可となっていました。
それにしても名古屋市内とは思えない光景ですね。三大都市圏の一つであり、県庁所在地である名古屋市なので早急に開発を進めて欲しいものです。
20170206232801864.jpg






「計画提案に係る都市計画の素案の閲覧」の計画図を見るとコストコ建設予定地南西側、「都市計画道路 志段味田代町線」に面した場所に交通広場が計画されています。
恐らく市バスのバスターミナルです。

現在、志段味までのアクセスは名古屋北東のターミナル、大曽根からの「ゆとりーとライン」と印場駅、藤が丘駅から出ている市バスのみとなります。
市バスは停留所の画像を見ると分かりますが、一時間に一本しか来ませんから、公共交通機関はゆとりーとラインが中心となります。

ゆとりーとラインは10分間隔で来るので利便性は確保されていますが、ラッシュ時に渋滞に巻き込まれて10分以上遅延し、混雑して乗れないということもあるようで、ゆとりーとラインの高架区間の志段味延長や新たに地下鉄を建設することを考えた方が今後のためかもしれません。
名古屋市 ゆとりーとラインと市バスの整備について
20170206232804527.jpg





コストコ建設予定地西側に位置する諏訪神社です。
区画整理事業地内ですがこのまま変わることが無さそうな雰囲気です。
20170206232807062.jpg







中志段味(大字)東山島(字)付近です。
昭和時代の古い民家と新しく建てられた戸建て住宅が混在しています。
20170206232810363.jpg






中志段味(大字)才井戸流(字)付近から見た守山高校です。
まだ「あざ」や「おおあざ」が残っていることに驚きますが、更に字の地名が難読地名で「さいとながれ」と読むようです。
いったいどういう経緯でこのような地名が付いたのか気になりますね。
才は西が訛ったもので、井戸流はそのまま、堤防が無い時代に川が氾濫してこの地にあった井戸が西に流されたのでしょうか、古い地名って面白いですね。
20170206232813223.jpg





現在では護岸整備と橋梁の移転が進められ、居住に適した土地へと生まれ変わりつつあります。
ここには元々橋がありましたが、ここも架け替えられて移転しました。
20170206232815592.jpg





中志段味(大字)申新田、大屋敷(字)付近です。
そろそろ戸建て住宅やアパートの建設が始まりそうな雰囲気でした。
字地名が大屋敷なのでかなり大きな屋敷でもあったのかと思い、古い航空写真を閲覧することができる国土地理院地図を見てみましたが、1970年代前半でも耕地整理すらされていない田や畑が広がっているだけでした。
国土地理院地図中志段味付近
20170206232818142.jpg




しだみ中央公園にある雨水貯水池です。
普段は運動場として使われていますが、ゲリラ豪雨や台風などで河川が氾濫する場合、一時的にここへ貯水することが可能となっています。
20170206232841281.jpg





隣接する下志段味地区は既に宅地が広がり、ファミリー向けの戸建て住宅や中低層集合住宅が建設されています。
街並みは長久手や日進の新興住宅街といった雰囲気です。
今後、中志段味、更に奥の上志段味の宅地化やコストコ出店が進むと、ゆとりーとラインの輸送力不足だけでなく県道15号線の大渋滞が発生すると思います。

愛知県は自動車の利用率が60%以上と高い割合であることだけでなく、名古屋市内方面からはこの道路だけがアクセス可能な軸となっているからです。現在、東名高速道路の守山パーキングエリアにスマートインターチェンジを建設しているので、交差点付近は更に激しい渋滞が発生すると思います。

個人的には大量輸送機関の鉄道や地下鉄の整備が必須だと思います。イメージとしては移動軸の幹が鉄道、枝がバスや自家用車です。
事業進捗が遅れているとの話もあるので、この際、最新の都市開発手法である、公共交通機関中心のまちづくりやコンパクトシティを意識した開発にシフトして欲しいですね。
20170206232837986.jpg



整理番号 土地区画整理0004-01



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Comments 10

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Re: No title

そうですね、LRTの良いところは平面交通として建設できるので乗り降りのしやすさが良い点ですよね。
ゆとりーとラインの高架区間でも運用ができそうですし、既存の道路の両側にLRTを走らせることができれば歩道からの乗り降りもスムーズに行えると思います。

2017/02/09 (Thu) 00:23

-

Re:

コメントありがとうございます。
志段味地区の地価が下落したことによって区画整理か思うように進まないと新聞記事で読んだことがあります。
区画整理の場合は保留地販売で事業費も賄うことがあると宅建の講座で学んだことがあるので、進捗が遅れている理由も理解できます。

仰る通り、事業費、そして再開発の場合は商業施設の運営、維持費もかかりますし、テナントが思うように入らない際は資金繰りも悪くなると思います。

そうした観点が自分自身、実際に業務に携わったことがないので欠けていると思いますので、そちらの知識もつけていきたいと思います。

2017/02/09 (Thu) 00:20

おろろn

No title

LRTなら導入可能かもしれませんよ。名古屋市が検討している中心部の循環線に乗り入れる形にすれば直通運転ができます。欧米のように全長40M級の多連接車体を使えばかなりの輸送力に為ります。勿論BRTも引き続き乗り入れできるような路面形状に出来れば汎用性が増すはずです。たしかBRTとLRTは同一の法律(軌道法)で運用されてるので意外と実現は容易かもしれません

2017/02/08 (Wed) 23:18

おたけ

「早急に開発を進めて欲しいものです。」とありますが、地価も上がらない今時、区画整理手法での開発は無理でしょう。
また、志段味地区に地下鉄を通しても採算が全く釣り合いません。
老婆心ながら申し上げれば、まちづくりを語るならば、事業費のことも考えなければ、そもそも再開発だってできませんから、そのあたりもぜひ勉強されてください。

2017/02/08 (Wed) 21:03

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Re:

ゆとりーとラインの軌道を鉄道へ転用できないか、自分も全く同じ事を考えていました。
鉄道マニアの友人に聞いたところ、曲線半径が足りないと言っていたので車体の長さが短いバスかリニモやモノレールのような交通機関しか転用できないそうです。

2017/02/08 (Wed) 01:26

-

Re: No title

連接バス…とても良いと思います!
今のままでは今後厳しくなってくると思うので志段味まで完全高架化、連接バスによって輸送力強化を図ることができれば地下鉄新設よりも割安にインフラ整備ができそうですね!

2017/02/08 (Wed) 01:24

-

今のままではゆとりーとラインは間違いなくパンクする未来が見えます。
ゆとりーとラインの高架をそのまま鉄道に転用出来ないんでしょうか。完全な素人的考えですけど笑

2017/02/08 (Wed) 00:28

おろろn

No title

地下鉄の延伸となると時間もかかりますので暫定的にゆとり~とラインの延伸も良いかもしれません。勿論地上に敷設して専用道とすればそれ程敷設費もかからないと思います。勿論複線規格とし、停留所では追い越し可能な構造(バス停部分は路面を外側に膨らます)にすれば急行運転も可能となります。バスも一般道から乗り入れる通常型のみならず、ライン内運用専用で連接バスを導入するのもキャパの拡大方法の一つでしょう。
あと法規の関係で難しいかもしれませんが緊急車両の通り道として使えれば渋滞を避けれますので現場への到着時間が短縮できるかも。

2017/02/07 (Tue) 22:37

-

Re:

そうですね、個人的にもそうなって欲しいものです。
志段味から尾張旭、長久手、日進と1990年前後とは比べ物にならないほど人口が増加していますし、東部丘陵から名古屋都心へのアクセス性が向上すれば名古屋都心の更なる発展にも繋がりそうです。>地下鉄と言えばいつの日か東部線が建設される時に笹島ではなく名古屋終点になればいいかな〜って思ってます。
>そうしてそこに瀬戸線が乗り入れば守山区民、尾張旭市民、瀬戸市民が乗り換え無しで名駅に行くことが出来るようになり、尾張地域のさらなる発展に繋がるのでは? と勝手に考えてますw

2017/02/07 (Tue) 20:06

-

地下鉄と言えばいつの日か東部線が建設される時に笹島ではなく名古屋終点になればいいかな〜って思ってます。
そうしてそこに瀬戸線が乗り入れば守山区民、尾張旭市民、瀬戸市民が乗り換え無しで名駅に行くことが出来るようになり、尾張地域のさらなる発展に繋がるのでは? と勝手に考えてますw

2017/02/07 (Tue) 18:35
土地区画整理事業・宅地開発
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