超高層ビル・都市開発研究所

国府宮駅周辺再整備 #2019年秋現地の様子 #再開発 #稲沢市

2019/11/01
都市開発 3
国府宮駅周辺再整備は愛知県稲沢市の名鉄名古屋本線国府宮駅西口駅前で計画されている再開発事業で、東側の駅前広場街区と西側の生活利便施設や共同住宅の建設される再開発街区の二つの街区の整備が検討されています。




◆参考資料、引用元
稲沢市 国府宮駅周辺再整備







出典:稲沢市






■概要
・名称  国府宮駅周辺再整備
・計画名 国府宮駅周辺再整備
・name  Redevelopment around Kokufunomiya Station
・中文名 国分宫站附近的再开发
・所在地 愛知県稲沢市松下1丁目
・階数  ---
・高さ  ---
・構造  ---
・総戸数 100戸程度
・敷地面積 ---
・建築面積 ---
・延床面積 ---
・着工  ---
・竣工  ---
・建築主 ---
・設計  ---
・施工  ---
・最寄駅 国府宮
(2019年10月29日撮影)








参考資料から拝借した再開発検討区域図です。

出典:国府宮駅周辺再整備







参考資料から拝借したゾーニング図です。

出典:国府宮駅周辺再整備







インフラ施設の検討図です。

出典:国府宮駅周辺再整備






東側、駅前広場から見た国府宮駅周辺再整備の計画地の様子です。

現在、検討が進められている都市機能の導入については、商業施設、高齢者福祉施設、子育て支援施設、居住施設のほか、大学施設やオフィス、ホテルなど総合的に検討が進められているようです。









北東側から見た国府宮駅周辺再整備の計画地の様子です。
現在は既存建築物として三菱UFJ銀行稲沢支店などを含め、雑居ビルや戸建て住宅など複数の建物が建ち並んでいます。









北西側から見た国府宮駅周辺再整備の計画地の様子です。
商業施設は小型(都心型)食品スーパー等の商業施設のほか、飲食、子育て支援、金融、理美容等の生活サービス施設のうち1~2機能の導入(既存店舗の機能更新・移転等含む)を図るとのことで、かなり小規模なものになるようです。

市のヒアリングでは、商業(食品スーパー等)事業者2社と商業コンサル1社にヒアリングしたようですが、いずれも否定的な意見となっています。


ロードサイドより優位性がないという点や駅前で商業施設が成立する駅乗降客の基準は約5万人/日と言われており、現状の2万人では成立は非常に厳しいということ、踏切等があり、ロードサイドとしても優位性はなく、ポテンシャルは低いということ、駅乗降客からみても、コンビニすら新規立地は難しいことなどが指摘されています。


更に現在の既存の店舗等で床を埋めるのが精一杯であることや郊外店の棲み分けが必要であること、想定される店舗名では、スターバックスやツタヤといった名前がすぐ出るが、誘致するのはそんなに簡単ではないという点も指摘されていました。

個人的にはロードサイドから全てを駅前に移すくらいの勢いで商業集積を進めなければコンパクトシティの実現は不可能と考えており、商業床も5~7フロアあり、ロードサイドのショッピングモール並みに店舗を確保できない限り、賑わいは生み出せないものと思っています。


ちなみにカラオケチェーンの「ジャンカラ」の出店条件に「乗降客数20,000人/日以上の駅前」というのがあり、2万人レベルの駅前でも周辺の居住人口や就業人口が多ければ十分、駅前商業が成り立つことがわかります。










駅周辺にはこのような遊歩道が整備されていますが、歩いている人が殆どいませんでした。










南西側から見た国府宮駅周辺再整備の計画地の様子です。
高齢者福祉施設も検討されているようですが、こちらのヒアリングも否定的な意見で、職員用の駐車場確保も駅前であると課題であることや送迎用の駐車場も必要であり、駅前は地代が高いため成立しないということが言われており、駅前立地に否定的な立場となっています。

送迎は自動車利用でも致し方ないですが、そもそも職員の通勤に電車を利用するという発想が皆無な点や駐車場を地下やタワーパーキングに確保するなど考えが不足気味かと思われます。

ちなみに豊田市駅前では再開発によって建設された「KiTARA」に特別養護老人ホームの「アメニティ豊田駅前」や介護付き有料老人ホーム「ころもガーデン」など計160室が入っています。

郊外の駅前立地でも高齢者福祉施設の運営は成り立ちますし、そもそも愛知県内の郊外駅前再開発での高齢者福祉施設といえば、直近はこちらになるので、こちらが具体例として出てこない点でヒアリング対象を間違えてしまったのではと疑問に感じられます。









国府宮駅周辺再整備の計画地の南東側に建つ7階建ての国府宮ビルです。
1967年11月竣工の古いビルで、マンションや商業施設が入っています。










南東側から見た国府宮駅周辺再整備の計画地の様子です。

再開発では高層マンションの建設も行われる計画で、供給戸数は100 戸/年前後で、名駅にリニア開通でもう少し多めの戸数を供給できるかもしれないという現実的なヒアリング意見となっています。

個人的には200戸規模でも十分供給可能とは思いますが、ヒアリング意見では、「タワー型のマンションは売れないため、南向き板状の形状が理想である」という意見もあり、恐らく、ヒアリングしたデベロッパーやハウスメーカーに地場の中小デベロッパーが含まれていたのではないかと考えられます。

大手デベロッパーであれば、総合設計制度や容積率緩和なども活用して可能な限り多くの床を販売しようとしますし、名駅まで電車で11分の立地にも関わらずこの規模というのは、言い方は悪いですが資金的体力の無い会社もヒアリング対象に含まれていたのではないかと思います。

個人的には国府宮であれば板状タワーの18~23階建て、総戸数150~180戸くらいが妥当かなと考えていますが、できれば駅直結の20階建て、高さ60m以上の「タワーマンション」であれば販売もしやすいのではないかと考えています。








国府宮駅ビルです。
立体駐車場のほかにもコンビニや弁当屋、デザートショップが入っています。









名鉄名古屋本線国府宮駅です。
2010年12月に今までの地下改札口のほかに橋上駅舎改札口の供用も開始されています。












名鉄名古屋本線国府宮駅ホームの様子です。
国府宮駅の一日平均乗降客数は2万2,861人となっていますが、乗降客数のわりに駅前が寂れてる印象を受けました。

再開発によって賑やかで華やかな駅前になると良いですね。


整理番号 国府宮駅周辺再整備 #2019年秋現地の様子

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Comments 3

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天白区の人

参考までに鉄道料金での比較です。

名鉄
国府宮から名鉄名古屋
所要時間:普通・急行16分、快速特急・特急12分
料金:360円
1ヶ月定期代 11,120円
平日朝のラッシュ時(7時台)の停車本数 14本(全列車が停車)

JR東海
稲沢から名古屋
11分~12分 240円
1ヶ月定期代 7,260円
平日朝のラッシュ時(7時台)の停車本数 6本(普通停車駅)
この料金の差(初乗り運賃で120円の差、1ヶ月定期代で3,860円の差)を見て、
国府宮駅が廃れている理由がわかるかと思います。

国府宮駅再開発にはJR稲沢駅から通じる通り(イチョウ通り)を含めた再開発にするのが望ましいかと

ちょうど三重県のJR四日市駅から近鉄四日市駅のようなものですね。

2019/11/07 (Thu) 20:51

きりぼう

Re:

稲沢は知名度が低いのでなかなか難しいですが、名古屋駅までの所要時間を考えると多治見くらいの需要はあるのではないかと感じてしまいます。

2019/11/03 (Sun) 08:26

稲沢は中心市街地に一気に都市機能を持ってくるほどのポテンシャルが無い気がします。
西尾張地方だとやはりJRと名鉄が離れると厳しいかと。
逆に西三河は名古屋、豊田と2つの大都市があるので知立や岡崎の様に
名鉄だけ、JRだけでも発展していますが。

2019/11/02 (Sat) 23:54
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