超高層ビル・都市開発研究所

三井不動産等により計画されている野球場やラグビー場、超高層ビルからなる神宮外苑の再開発“(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業”

2022/10/03
港区の超高層ビル・タワーマンション
(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業

(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業は、東京都港区北青山一丁目、北青山二丁目、新宿区霞ヶ丘町で計画されているスポーツ施設、オフィス、商業、宿泊施設、駐車場等からなる大規模再開発事業です。

再開発区域は、大正期に整備された神宮外苑の都市構造を基盤として、風格のある都市景観と苑内の樹林による豊かな自然環境を有しており、都市計画明治公園や風致地区が定められている地区となっています。また、1964年の東京オリンピックの主会場となった国立霞ヶ丘競技場をはじめとした日本を代表するスポーツ施設が多く集積し、国民や競技者がスポーツに親しむ一大拠点が形成されてきました。
スポーツ拠点としての役割を維持しながらラグビー場・野球場等での競技の継続を図りつつ老朽化した施設を更新し、新たな時代にふさわしいスポーツ施設を途切れることなく整備する課題があります。
既存のスポーツ施設の役割を尊重しつつ、時代の変化に合わせたスポーツ施設の更新と新たなアクティビティの場を形成し、一体的にスポーツとの親和性が高い地区の形成を図るほか、土地の高度利用化を促進し業務・商業等の都市機能の導入、緑の充実とオープンスペースの形成を図り、魅力ある複合市街地を実現することを目的して再開発が進められます。


施設構成は、「ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)」の地下に駐車場、地上1階~6階にラグビー場、「複合棟A」の地下2階~地下1階に駐車場・設備等、地上1階に駐車場等、3階に商業等、4階にオフィスエントランス、5階~38階にオフィス等、39階~40階に塔屋・設備等、「複合棟B・公益施設」の1階に駐車場・設備等、スポーツ関連施設、3階~17階に宿泊施設等、屋上広場、18階に塔屋・設備等、「TEPIA(既存建物)」、「文化交流施設棟」の1階に商業等、「野球場 球場併設ホテル棟」の地下1階に駐車場、地上1階に駐車場等、1階~8階に客席、3階にデッキ、4階~7階に野球場・設備等、8階に野球場、9階~14階に宿泊施設等、屋上に塔屋、設備等、「事務所棟」の地下5階~地下4階に設備等、地下1階に地下エントランス、商業等、地上1階にオフィスエントランス、1階~3階に商業等、4階にオフィスロビー、5階~36階にオフィス等、37階~38階に設備等、「絵画館前テニス場棟」、1階にテニス場、駐車場等となります。

また、名所となっている神宮外苑のいちょう並木は文化的価値が高いため保全され、緑豊かな風格ある景観を創出するほか、再開発事業に伴う樹木も樹木の状態などの詳細な調査を行い極力保存または移植するものとされています。

ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)は、PFI法に基づき、民間事業者が自らの事業提案書をもとに施設の設計、建設を行った後、JSCに所有権を移転するBT(Build Transfer)方式とし、運営・維持管理については、 JSCが事業者に対して、公共施設等運営権を設定する公共施設等運営権方式(コンセッション方式)により実施されます。
ビジョンは「スポーツの力」で未来を育てるスタジアム、コンセプトは我が国のラグビーを象徴するスタジアム、様々なシーンに対応できる誰もが心地よいスタジアム、持続可能性に配慮した未来を紡ぐスタジアム、スポーツの多様な価値を発信するスタジアムとなっています。環境性能や付帯施設・設備は、ZEB Ready 認証取得予定、太陽光発電創エネルギー量1,000kW搭載、50m×12m(1 面)、16m×9m(2 面)の大型映像装置設置、スポーツ博物館を併設とされています。

建築主は三井不動産(代表)、宗教法人明治神宮、独立行政法人日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事、「ラグビー場棟」は代表企業が鹿島建設、構成企業が三井不動産、東京建物、東京ドーム、協力企業が松田平田設計、読売新聞東京本社、日本テレビ放送網、エイベックス・エンタテインメント、ニッポン放送、ソフトバンク、鹿島建物総合管理、ALSOK常駐警備、東京ドームファシリティーズ、東京不動産管理です。


着工は、事務所棟が2022年(※解体着手)、絵画館前テニス場棟が2024年(※解体着手)、複合棟Aが2027年、野球場 球場併設ホテル棟が2028年、ラグビー場棟Ⅰ期が2024年、ラグビー場棟Ⅱ期が2032年(※神宮球場解体着手)、複合棟B 公益施設が2033年、文化交流施設棟が2033年となっており、竣工は絵画館前テニス場棟が2026年、ラグビー場棟Ⅰ期が2027年12月末、事務所棟が2028年、複合棟Aが2031年、野球場 球場併設ホテル棟が2031年、ラグビー場棟Ⅱ期が2034年5月末、文化交流施設棟が2034年、複合棟B 公益施設が2035年となっています。









参考資料、引用元

東京都 神宮外苑地区のまちづくり
東京都 神宮外苑地区におけるまちづくり ファクトシート
→三井不動産/宗教法人明治神宮/独立行政法人日本スポーツ振興センター/伊藤忠商事 神宮外苑地区におけるまちづくりについて
独立行政法人 日本スポーツ振興センター 民間事業者の選定について



過去の記事

→2019年5月26日投稿 (仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業







出典:三井不動産/宗教法人明治神宮/独立行政法人日本スポーツ振興センター/伊藤忠商事







概要

名称(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業
計画名(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業
name(Tentative name) Jingu Gaien District Urban Redevelopment Project
中文名(暂定名称)神谷外苑区市区再开发项目
所在地東京都港区北青山一丁目、北青山二丁目、新宿区霞ヶ丘町の各一部
用途スポーツ施設、オフィス、商業、宿泊施設、駐車場等
ラグビー場棟:ラグビー場、文化交流施設、店舗、駐車場等
複合棟A:オフィス、商業、駐車場等
複合棟B 公益施設:スポーツ関連施設、宿泊施設、駐車場等 
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:公園支援施設、商業等 
野球場 球場併設ホテル棟:野球場、宿泊施設、商業、駐車場
事務所棟:オフィス、商業、駐車場等
絵画館前テニス場棟:テニス場、駐車場等
階数ラグビー場棟:地上7階、地下1階(東京都資料:地上6階、地下1階)
複合棟A:地上40階、地下2階
複合棟B 公益施設:地上18階
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:地上1階
野球場 球場併設ホテル棟:地上14階、地下1階
事務所棟:地上38階、地下5階
絵画館前テニス場棟:---
高さラグビー場棟:46.15m (東京都資料:55m)
複合棟A:185m
複合棟B 公益施設:80m
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:6m
野球場 球場併設ホテル棟:60m
事務所棟:190m
絵画館前テニス場棟:15m
構造ラグビー場棟:柱:鉄筋コンクリート造/梁:鉄骨造
複合棟A:鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造
複合棟B 公益施設:鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造
野球場 球場併設ホテル棟:鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造
事務所棟:鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造
絵画館前テニス場棟:---
基礎工法ラグビー場棟:杭基礎
複合棟A:杭基礎
複合棟B 公益施設:杭基礎
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:杭基礎
野球場 球場併設ホテル棟:杭基礎(一部浮き床方式/プレキャスト杭、規制杭)
事務所棟:杭基礎
絵画館前テニス場棟:---
客室数複合棟B 公益施設:---
野球場 球場併設ホテル棟:---
敷地面積約175,800㎡
ラグビー場棟:Ⅰ期工事完了時︓約34,428㎡/Ⅱ期工事完了時︓約43,466㎡ (東京都資料:約43,480㎡ )
複合棟A:約12,100㎡
複合棟B 公益施設:約14,710㎡
TEPIA(既存建物):約6,080㎡
文化交流施設棟:約8,760㎡ 
野球場 球場併設ホテル棟:約69,040㎡ 
事務所棟:約13,170㎡
絵画館前テニス場棟:約40,550㎡ 
建築面積ラグビー場棟:Ⅱ期工事完了時︓約26,056㎡
複合棟A:---
複合棟B 公益施設:---
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:---
野球場 球場併設ホテル棟:---
事務所棟:---
絵画館前テニス場棟:---
延床面積約532,200㎡
ラグビー場棟:Ⅰ期工事完了時︓約68,843㎡/Ⅱ期工事完了時︓約70,349㎡
複合棟A:約127,300㎡
複合棟B 公益施設:約30,300㎡
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:約2,000㎡ 
野球場 球場併設ホテル棟:約115,700㎡
事務所棟:約213,000㎡
絵画館前テニス場棟:約15,300㎡ 
着工ラグビー場棟:Ⅰ期︓2024年/Ⅱ期︓2032年※神宮球場解体着手
複合棟A:2027年
複合棟B 公益施設:2033年
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:2033年
野球場 球場併設ホテル棟:2028年
事務所棟:2022年※解体着手
絵画館前テニス場棟:2024年※解体着手
竣工ラグビー場棟:供用開始:Ⅰ期︓2027年12月末/Ⅱ期︓2034年5月末
複合棟A:2031年
複合棟B 公益施設:2035年
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:2034年
野球場 球場併設ホテル棟:2031年
事務所棟:2028年
絵画館前テニス場棟:2026年
建築主三井不動産(代表)、宗教法人明治神宮、独立行政法人日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事

▼ラグビー場棟
代表企業:鹿島建設
構成企業:三井不動産、東京建物、東京ドーム
協力企業:松田平田設計、読売新聞東京本社、日本テレビ放送網、エイベックス・エンタテインメント、ニッポン放送、ソフトバンク、鹿島建物総合管理、ALSOK常駐警備、東京ドームファシリティーズ、東京不動産管理
設計---
施工ラグビー場棟:---
複合棟A:---
複合棟B 公益施設:---
TEPIA(既存建物):---
文化交流施設棟:---
野球場 球場併設ホテル棟:---
事務所棟:---
絵画館前テニス場棟:---
最寄駅青山一丁目、外苑前、信濃町









位置図






区域図


出典:東京都



配置図


出典:東京都



断面図






出典:東京都



フロア構成

▼ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)
・地下:駐車場
・地上1階~6階:ラグビー場

▼複合棟A
地下2階~地下1階:駐車場・設備等
地上1階:駐車場等
3階:商業等
4階:オフィスエントランス
5階~38階:オフィス等
39階~40階:塔屋・設備等

▼複合棟B 公益施設
・1階:駐車場・設備等、スポーツ関連施設
・3階~17階:宿泊施設等、屋上広場
・18階:塔屋・設備等

▼TEPIA(既存建物)
---

▼文化交流施設棟
・1階:商業等

▼野球場 球場併設ホテル棟
・地下1階:駐車場
・地上1階:駐車場等
・1階~8階:客席
・3階:デッキ
・4階~7階:野球場・設備等
・8階:野球場
・9階~14階:宿泊施設等
・屋上:塔屋、設備等

▼事務所棟
地下5階~地下4階:設備等
地下1階:地下エントランス、商業等
地上1階:オフィスエントランス
1階~3階:商業等
4階:オフィスロビー
5階~36階:オフィス等
37階~38階:設備等

▼絵画館前テニス場棟
・1階:テニス場、駐車場等


再開発スケジュール・順序


出典:東京都



イメージパース

▼街区全体

出典:三井不動産/宗教法人明治神宮/独立行政法人日本スポーツ振興センター/伊藤忠商事

▼新秩父宮ラグビー場(仮称)

出典:独立行政法人日本スポーツ振興センター












南東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業計画地の様子です。













南東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 事務所棟計画地の様子です。
現在は既存建築物の地上22階、地下4階、高さ90.900mの超高層ビル「伊藤忠商事東京本社ビル」が建っており、地上38階、地下5階、高さ190mの事務所棟に建て替えられます。















南西側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 事務所棟計画地の様子です。













西側隣接地に建つ地上25階、高さ114.5mの超高層ビル「青山OM-SQUARE」は再開発区域外となります。











南東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 複合棟A計画地の様子です。












現在、秩父宮ラグビー場のある西側半分ほどが(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 複合棟A計画地となります。











既存建築物の「TEPIA」は再開発区域に含まれますが、再開発後も建て替えられずにそのまま活用されます。













(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)計画地の様子です。
現在は既存建築物の明治神宮野球場と明治神宮第ニ球場が建っています。












北側の明治神宮第ニ球場です。
こちらも含めて(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)となります。



























北西側には地上5階、地下2階、高さ47.35m、延床面積192,049.94㎡の陸上競技場兼球技場「国立競技場」が建っています。













西側隣接地には地上23階、高さ85.38mのタワーマンション「THE COURT 神宮外苑 (ザ コート神宮外苑)」や地上14階、高さ63.70mの超高層ビル「JAPAN SPORT OLYMPIC SQUARE」、地上16階、高さ71.85mの超高層ビル「日本青年館/日本青年館ホテル」が建っています。













北西側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)計画地の様子です。












北東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)計画地の様子です。












南東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)計画地の様子です。











(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)の完成予想パースです。

出典:独立行政法人日本スポーツ振興センター










(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)の内観完成予想パースです。

出典:独立行政法人日本スポーツ振興センター









(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 ラグビー場棟/新秩父宮ラグビー場(仮称)の鳥瞰完成予想パースです。

出典:独立行政法人日本スポーツ振興センター










(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 絵画館前テニス場棟計画地の様子です。
写真中央に絵画館前広場が整備され、写真右側に絵画館前テニス場棟が建設されます。












「絵画館前広場」の完成予想パースです。

出典:東京都











(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 中央広場の計画地の様子です。











「中央広場」の完成予想パースです。

出典:東京都










(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 文化交流施設棟の計画地の様子です。










東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 野球場 球場併設ホテル棟の計画地の様子です。














南東側から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業 野球場 球場併設ホテル棟の計画地の様子です。













神宮外苑のいちょう並木です。
こちらは再開発区域内に含まれますが、再開発後も残ります。インターネット上では誤った情報が流れており、一部では再開発でいちょう並木が消えるという情報も拡散されていますが、当初からいちょう並木は残る計画となっています。













「いちょう並木」の完成予想パースです。

出典:東京都










「いちょう並木の保全」のイメージです。
いちょう並木に隣接して、野球場 球場併設ホテル棟が建設され、杭工事や基礎工事などでいちょう並木の根を傷つけてしまい、枯れてしまう危険性が指摘されたため、いちょう並木側の基礎を「基礎梁の扁平化」や「プレキャスト化」などの特殊な工法によって並木の根系への影響を低減する計画となっています。

出典:東京都











再開発により樹木の本数は増えます。

当初はスポーツ競技の継続性などからその場での建て替えが困難なため、ラグビー場棟や野球場棟などを入れ替えて順番に建て替えを行う必要があったため971本の樹木を伐採する計画となっていました。
しかし環境保全や文化的価値などの観点から、計画見直しが行われ、伐採※1する本数が556本(※2公園エリア内407本)、移植191本(移植総数217本)、移植検討19本、存置615本、新植439本と変更され、エリア全体※3では樹木本数や面積は再開発前の1904本とから1998本に増える見込みです。

なお、体積は1割弱減るとの指摘もありますが、樹齢50年を超える樹木は樹齢10~20年程度の若い樹木に比べ、CO2吸収量が半減するため、ある程度したら植え替えるほうがCO2吸収量はより効率的といえます。

※1:伐採本数には15 年という事業期間中の安全管理・維持のための伐採を「枯損木」として311本を含み、過去15年間で道路通行車両・歩行者への安全管理上等の理由で約300本の枯損木について除去済みという実績が存在
※2: 公園エリア内とは、神宮球場、第二球場、建国記念文庫、秩父宮ラグビー場、明治神宮外苑テニス場、いちょう並木東側緑地の敷地内
※3:エリア全体とは、上記の公園エリア内+絵画館前広場を中心としたみどり・交流ゾーンの合計

出典:東京都











再開発によりオープンスペースが増えます。

再開発前はオープンスペース(空地)が約21%となっていましたが、これが約44%となり、緑被率は約25%から約30%に増加します。
再開発事業によって、第二球場の統合や軟式野球場の廃止がなされ、空地が増えます。近年は、施設統合や集約による超高層化などによって、同じ容積や用途でも再開発によって緑地や空地が増加するケースが相次いでいます。

出典:東京都








渋谷スクランブルスクエア展望台から見た(仮称)神宮外苑地区市街地再開発事業計画地方面の様子です。












2022年10月3日更新

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